Hệ số xây dựng là gì?

Hệ số xây dựng nhà ở là gì? 

Hệ số xây dựng được hiểu đơn giản là hệ số sử dụng đất. Đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất (m2).

Hệ số sử dụng đất được sinh ra với mục đích khống chế việc các chủ đầu tư, chủ công trình xây dựng số tầng quá lớn so với tỷ lệ xây dựng cho phép. Ngoài ra, hệ số này cũng thể hiện kinh phí đầu tư, quy mô công trình và mật độ căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.

Cách tính hệ số xây dựng nhà ở chi tiết 

Hệ số xây dựng nhà ở là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất (m2).

Ví dụ 1: Xây dựng ngôi nhà diện tích 50m2 với 5 tầng trên một lô đất có diện tích = 100m2.

=> Vậy hệ số xây dựng = 50 x 5/100 = 2.5 lần (hoặc là 250%)

Ví dụ 2: Gia chủ có lô đất 1000m2, xây 8 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng 600m2, 400m2 đường nội bộ và cây xanh.

=> Vậy hệ số xây dựng = 8 x 600/ 1000 = 4,8 lần.

Đơn vị của hệ số xây dựng có 2 kiểu:

·         FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần

·         FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550% 

Ý nghĩa của hệ số xây dựng trong thi công nhà ở

·         Hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép. Ngoài ra chỉ số còn thể hiện được quy mô công trình, dự trù kinh phí xây dựng cho chủ đầu tư.

·         Hệ số sử dụng càng lớn thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

·         Chỉ số xây dựng tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án đó cũng thấp.

Các quy định về hệ số xây dựng nhà ở hiện nay 

Trên giấy phép xây dựng mỗi công trình đều ghi rõ các quy định về hệ số xây dựng trong thiết kế nhà ở, theo đó gồm các quy định về đường giới đỏ, khoảng lùi công trình và hệ số sử dụng đất. 

Quy định về giới đường đỏ

Giới đường đỏ hay còn gọi là đường ranh lộ giới xuất hiện trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Xác định ranh giới giữa đất xây dựng và đất nằm trong chỉ giới đỏ như đất giao thông, công trình hạ tầng. Chỉ giới đỏ ở các khu vực đô thị là phần lòng đường, vỉa hè. 

Quy định về khoảng lùi công trình

Khoảng lùi công trình là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và lô giới phụ thuộc vào quy hoạch, chiều rộng, chiều cao của công trình. Tuy nhiên, bạn cần phải tuân thủ theo nguyên tắc xây càng cao thì càng lùi sâu với diện tích sau:

Lộ giới nhỏ hơn 19m

·         Chiều cao công trình dưới 19m: Không cần chừa khoảng lùi

·         Chiều cao công trình 22m: Khoảng lùi là 3m từ vỉa hè

·         Chiều cao công trình 25m: khoảng lùi là 4m từ vỉa hè

·         Chiều cao công trình từ 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè

Lộ giới từ 19-22m

·         Chiều cao công trình từ 22m trở xuống: Không cần chừa khoảng lùi

·         Chiều cao công trình 25m: Khoảng lùi là 3m từ vỉa hè

·         Chiều cao công trình 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè

Lộ giới trên 22m

·         Chiều cao công trình 25m: Không cần chừa khoảng lùi

·         Chiều cao công trình 28m trở lên: Khoảng lùi là 6m từ vỉa hè

Hệ số sử dụng đất xây nhà riêng lẻ

Đối với các lô đất xây nhà riêng lẻ, chẳng hạn như công trình có chiều cao 25m với diện tích lô đất 100m2. Xây dựng đến mật độ diện tích tối đa 100% nhưng vẫn đảm bảo các quy định về khoảng lùi, vị trí giữa các công trình.

Còn với những trường hợp đặc thù của khu vực quy hoạch thì hệ số sử dụng đất của các công trình không vượt quá 60%. 

Bảng quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Dưới đây là bảng hệ số sử dụng đất tối đa của các công trình hỗn hợp cao tầng, công trình dịch vụ đô thị, lô đất chung cư dựa theo diện tích đất và chiều cao công trình. 

Chú thích:

·         Các lô đất có diện tích, chiều cao không được liệt kê tại bảng này được phép suy ra giữa 2 giá trị gần nhất.

·         Các lô đất quy hoạch các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, đóng vai trò điểm nhấn cho đô thị có thể được xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng phải đảm bảo không gây quá tải lên hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống hạ tầng xã hội.

Tầm quan trọng của hệ số xây dựng trong dự án nhà ở

Hệ số sử dụng đất viết tắt là FAR tỷ lệ thuận với mật độ dân cư sinh sống tại các dự án. Hệ số sử dụng đất FAR có tỉ lệ càng thấp thì tỉ lệ dân cư sống tại khu vực thấp và ngược lại. Đây chính là thước đo trực tiếp đến chất lượng của khu dân cư và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống.

Hệ số xây dựng càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi dự án hết vòng đời (niên hạn sử dụng từ 50-70 năm), vì theo các nhà đầu tư khi nhận xây mới 1 dự án cũ để đảm bảo tái định cư cho cư dân miễn phí thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần căn hộ cũ.